Орловское областное отделение
коммунистической партии
российской федерации

Под лежачий камень вода не течёт

Местные политики и средства массовой информации уже успели «отметиться» комментариями по поводу очередного инвестиционного послания главы региона. Как провластные комментаторы, так и противники губернатора не жалеют эпитетов — каждый, естественно, с позиции своих «укрепрайонов» и баррикад. Мы же решили на время отодвинуть в сторону «агитацию и пропаганду» и поговорить с людьми дела.

После инвестпослания А. Клычков подписал указ об основных направлениях его реализации, содержащий поручения на 2021 год. Среди наиболее значимых были названы, например, жилищное строительство и переселение граждан из аварийного жилья. В связи с этим блоку инфраструктуры областного правительства, в частности, дано поручение в срок до 1 марта 2021 года представить предложения по дальнейшему развитию программы «Ответственный застройщик», определив земельные участки для ее реализации.

Об этой программе «Орловская искра» уже рассказывала. Если совсем коротко, то суть её в том, что застройщик без торгов получает землю под возведение многоквартирных домов (МКД) в обмен на передачу муниципалитету 10% от возводимых квартир. Строительным компаниям это позволяет поддержать производство на плаву, а городским властям, которые сами не строят никакого жилья, — сдвинуть с мёртвой точки хотя бы то же переселение людей из ветхого и аварийного жилья (которого в Орле, кстати, 10 процентов). И не только…

Проект стартовал больше двух лет назад. А сегодня уже можно говорить о каких-то его практических результатах и о неизбежных подводных камнях, на которые всегда натыкаются первопроходцы. Вот почему, чтобы обсудить тему, мы пригласили на разговор гендиректора строительной компании «Холикон-Развитие» В. П. Матвеева: именно он был одним из тех людей, кто стоял у истоков программы «Ответственный застройщик».

— Владимир Павлович, ну что, механизм заработал? Во всяком случае, губернатор в своём инвестиционном послании уже фиксирует это как промежуточный успех: «В этом году дан старт инвестиционных проектов в рамках программы «Ответственный застройщик». Запущен проект ООО «Холикон-Инвест» по строительству жилищного комплекса с объемом инвестиций 251,9 млн. рублей. ООО «Жилстрой-Инвест» реализуется проект по строительству многоквартирного дома по ул. Широко-Холодная в г. Орле, объем капвложений — 258 млн. рублей…». А новый мэр Орла Ю. Парахин в интервью публично обещает предоставить в следующем году не менее сотни квартир сиротам… Состав сдвинулся с места?

— Думаю, что так. Мы действительно были первопроходцами, и за два года наша компания в рамках этой программы построила два многоквартирных дома — на Наугорке и на ул. Раздольной. Город только в них получил 23 новые квартиры.

И другие застройщики стали подключаться к программе. К примеру, «Жилстрой», о котором упомянул губернатор, за возможность взять землю бесплатно и построить дом на ул. Широко-Холодной в следующем году рассчитается 16 квартирами. А «Инжилком», который строит 14-этажный многоподъездный дом на ул. Горького, передаст муниципалитету 35 квартир. Мы и сами работаем на Широко-Холодной, уже выведен первый этаж, и там запланировано отдать 16 квартир. За нами потянулся «Инмэжстрой», а это еще 16 квартир Орлу. Словом, на круг, с домами эконом-класса на автовокзале, всё это сэкономит порядка полумиллиарда бюджетных рублей, а орловцы действительно получат в общей сложности более ста квартир.

— Но, положа руку на сердце, у нас всё гладко бывает только на бумаге. А на практике обязательно вылезает какое-нибудь шило из мешка…

— И это правда. Скажем, федеральный закон жёстко определяет главный норматив при переселении из ветхого и аварийного жилья: государство должно обеспечить переселенцев таким же количеством комнат, что у них и было. Но в 50-х годах, когда строили то, что сейчас сносится, нормативы были иные. Однокомнатная квартира имела общую площадь всего 28 кв. метров, двухкомнатная — 34 кв. метра, трёхкомнатная — 35 кв. метров. Нынешние же квартиры — совсем иные: 40, 60 и 80 кв. метров соответственно. Если посчитать в совокупности все метры, которые необходимо переселить, то приходится увеличивать площадь ещё в 1,5 раза.

С другой стороны, федеральный центр выделяет регионам деньги на переселение. Так, Орловской области выделено 2,5 миллиарда рублей. Но! Если разделить все имеющиеся средства на количество квадратных метров, которые надо расселить (расчёты производятся именно так, а не по числу людей или квартир), то цена одного такого квадратного метра получается как минимум 34 тысячи рублей. Но в Орле таких цен нет. 32 тысяч — это уже ниже себестоимости, и ни один застройщик не продаст вам по такой цене новую квартиру. В прошлом году «квадрат» стоил 37 тысяч, не говоря уже о ценах текущего года.
Так что в программе переселения изначально заложен разрыв в почти полмиллиарда. А денег в бюджете просто нет.

— Как же власти и застройщики выходят из ситуации?

— Мы, естественно, обсуждали проблему и с губернатором, и со специалистами, и с проектировщиками… Определённый выход может быть в строительстве жилья так называемого эконом-класса. Но, с другой стороны, чем меньше квартиры, тем дороже, а значит — невыгоднее дом — в нём больше перегородок, ванных комнат, электропроводки и так далее. Значит, чтобы совместить, по возможности, интересы всех сторон, надо увеличивать этажность.

Губернатор предложил строить более компактные квартиры в кирпичном исполнении. ОАО «Орёлпроект» пошло навстречу. И, к слову, дом на ул. Раздольной построен именно по новому проекту. Там квартиры немного меньше стандартных, но это позволило уменьшить коэффициент до 1,2. А это означает дополнительные возможности по переселению из бараков и развалюх.

Часть квартир продали на «рынке», и они ушли влёт. Согласитесь, не у многих орловцев есть два-три миллиона или возможность погашать такой кредит. А вот цена в 1,2—1,5 млн. рублей оказалась приемлемой. Так что в наших планах — возвести в Орле несколько таких домов.

— А позвольте дилетантский вопрос? Земля в центре Орла стоит очень дорого — на один многоквартирный дом может выйти несколько десятков миллионов. Так не проще ли властям продать землю и сразу купить уже готовое жильё, а не ждать пока вы новое построите?

— Да, землю можно продать относительно дорого. Но проблема в том, что, получив деньги, муниципалитет по закону обязан направить их на первоочередные нужды — уплату кредитов, удовлетворение судебных исков, погашение долгов перед поставщиками школьного питания, спасение муниципальных предприятий и так далее. Обязательств слишком много, а городская казна — пуста.

К слову, у нашей компании была история с покупкой дорогой земли. В своё время Вадим Потомский убедил меня ради высокой цели — спасения МУПа — купить участок под строительство МКД по ул. Октябрьской по баснословной цене — за 43 миллиона рублей. Как оказалось позже, деньги рассосались, и никто не смог ответить — куда. А МУП по-прежнему остался в долгах, как в шелках.

То есть сама жизнь наглядно показала — в подобных вариантах, мягко говоря, смысла нет.
А вот 10% от построенного жилья — это выгодно для всех. Здесь никакой роли не играет ни инфляция, ни рост цен — государственные (и муниципальные) интересы защищены товаром, а не деньгами, которые к тому же имеют обыкновение обесцениваться и исчезать. В этом смысле губернаторская программа, которая называется «Ответственный застройщик», — наилучший вариант для Орла. Тем более что, честно говоря, других рычагов у местных властей просто нет.

— Почему же тогда возникает ощущение, что «Ответственный застройщик» всё же встречает некое неафишируемое глубинное сопротивление — и со стороны чиновников, и со стороны иных крупных строительных компаний? Во всяком случае, такое мнение встречается в среде местных журналистов.

— Мне не хотелось бы комментировать субъективные действия некоторых чиновников и коллег-строителей. Но ясно одно: областному центру жизненно нужен хозяйский, рачительный и компетентный подход. В нашем конкретном случае необходимы квартальный снос ветхого и аварийного жилья и квартальная же застройка. А для этого нужна городская программа хотя бы лет на десять вперёд.

Кстати, на той же Наугорке, где мы уже построили дом и отдали городу квартиры, преду­смотрена именно комплексная квартальная застройка — с широким бульваром, детским садом… Так что программа «Ответственный застройщик», на мой взгляд, доказывает свою эффективность. Если, конечно, исходить из интересов родного города и области, а не гнаться за сверхприбылью любой ценой, да еще и перекладывая «социалку» на муниципалитет…

И тогда все проблемы оказываются вполне разрешимыми, что, собственно, в очередной раз и подтвердил губернатор свои инвестиционным посланием. Надо просто делать дело. Недаром ведь говорится: дорогу осилит идущий.

Записал Сергей Васильев.